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[삼성물산] 15년 된 아파트를 새 아파트처럼? 아파트 리모델링의 모든 것

안녕하세요. 삼성이야기 에디터, Sam입니다.

지금까지 낡은 아파트들은 기존 아파트를 철거하고 새로 짓는
‘재건축’이 대세였는데요.
최근에는 ‘리모델링’이 새로운 대안으로 주목받고 있습니다!

삼성물산 건설부문 블로그에서
리모델링의 모든 것을 확인하세요~
(http://www.samsungblueprint.com/180)


아파트 리모델링의 모든 것!

얼마 전 발표된 4.1 부동산 대책에 의해 아파트 리모델링 시 수직증축이 가능해지면서 아파트 리모델링 시장에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 그래서 아파트 리모델링에 대한 궁금증을 풀어드리기 위한 시간을 준비했습니다. ^^

Part 1. 아파트 리모델링이란?

최근 15년 이상 노후화된 아파트의 리모델링 공사에 대해 정부가 수직 증축을 허용함에 따라 재건축보다 리모델링을 선호하는 분위기가 형성되고 있습니다.

리모델링이란 기존의 낡고 불편한 건축물을 증축, 개축, 대수선 등을 통해 건축물의 기능향상 및 수명연장으로 부동산의 경제효과를 높이는 것을 의미하며, 「주택법」상에는 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위해 대수선을 하거나 일정 범위에서 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있습니다.

(대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 의미하며 기둥, 보, 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하게 되면 대수선이 됩니다.)

리모델링 공사 완료 후의 조감도

리모델링 공사 완료 후의 조감도

Part 2. 재건축과 비교해보는 아파트 리모델링의 장단점은?

4~5년 전 한참 주택시장 경기가 좋았을 때는 재건축을 했을 때 늘어나는 일반분양 세대가 많아 조합 분담금이 줄어들어 리모델링 보다는 재건축을 선호하는 경향이 높았습니다. 하지만 요즘처럼 부동산 경기가 바닥일 때는 분양가가 높지 않으므로 아무래도 분담금이 적은 리모델링을 선호하게 됩니다.

개발하기 前 리모델링이냐 재건축이냐를 선택하는 가장 큰 요소는 바로 분담금의 문제일 것입니다. 두 가지 방식 모두 각각의 장단점이 있는데요. 리모델링의 경우 재건축에 비해 분담금이 적다는 장점이 있습니다. 리모델링의 두 번째 장점은 재건축보다 공사기간이 짧다는 것인데요. 대개 재건축 대비 적게는 6개월에서 많게는 1년 정도 단축됩니다.

단점으로는 구조가 자유롭지 못해 세대 내부 평면이나 층고 등의 제약이 많아 계획을 세우는 데 어려움이 있다는 것과 지하주차장 추가 신설공사 시 이동 동선 등이 매끄럽지 못하게 될 경우도 간혹 있다는 것입니다. 이번에 리모델링에 대한 수직증축이 허용되었는데 이렇게 되면 일반분양 세대수가 많이 늘어날 수 있어 조합원의 분담금이 줄어들게 되므로 사업성이 높아지는 것입니다.

Part 3. 아파트 리모델링, 어떻게 진행될까?

그렇다면 아파트의 리모델링은 어떻게 이루어질까요? 우선 기존건물 일부 철거 및 보수보강 공사를 진행합니다. 불필요한 벽체와 바닥 슬래브 등을 제거하고 보강이 필요한 구간은 탄소섬유 등으로 보강공사를 합니다.

내부 벽체 철거 중(좌) / 슬래브 탄소섬유보강 공사(우)

내부 벽체 철거 중(좌) / 슬래브 탄소섬유보강 공사(우)

그리고 난 후 확장 구간 및 신설 구간 공사를 하고 전기, 설비 배관 공사 등 후속 공사를 실시합니다.

(좌) 발코니측 면적 확장 공사 中 / (우) 지하주차장 공사 진행 中
(좌) 발코니측 면적 확장 공사 中 – 바닥에 철근 배근 및 전기 설비 배관이 보입니다.
(우) 지하주차장 공사 진행 中 - 일반 신축 현장에서는 저렇게 아파트 동이 완료된 상태에서 지하주차장 슬래브 공사를 하는 모습은 보기 어렵습니다.


(좌) 설비, 전기 배관공사 中 / (우) 완성된 모습
(좌) 설비, 전기 배관공사 中
(우) 인테리어 수준은 일반 신축 아파트와 같습니다.


구조체 확장 공사가 마무리되면 인테리어 공사를 진행하는데 전체적으로 일반 아파트와 동일하며 흔히 보는 모델하우스를 떠올리시면 됩니다.

Part 4. 100년 주택 시대를 향한 아파트 리모델링의 미래

그렇다면 아파트 리모델링 후 늘어나는 면적은 얼마나 될까요? 기존 면적 대비 최대 30%까지 확장할 수 있습니다. 리모델링은 크게 수직 증축과 수평 증축이 있는데요. 말 그대로 수직증축은 예를 들어 기존 15층 아파트를 17층으로 올리는 것이고 수평 증축은 앞뒤로 면적을 확장해서 면적을 늘리는 것입니다. 통상적으로 계단식 아파트보다 복도식 아파트가 확장 시 유리한 면이 있습니다.

발코니와 복도 측으로 앞뒤로 면적이 늘어나게 되며 지하주차장도 신설됩니다

발코니와 복도 측으로 앞뒤로 면적이 늘어나게 되며 지하주차장도 신설됩니다

계단식 아파트는 계단실을 사이에 두고 세대가 좌우로 마주 보고 있는 형태이며 엘리베이터와 계단의 위치가 결정되어 있어 계획할 때 제약이 됩니다. 이에 반해 복도식 아파트는 복도를 활용하여 뒤쪽으로 공간확장 구성이 가능하고 계단실과 엘리베이터의 신설위치를 조금은 자유롭게 구성이 가능한 장점이 있습니다.

그렇다면 이렇게 좋아 보이는 리모델링 공사를 왜 손쉽게 진행할 수 없는 걸까요? 리모델링은 신축과 달리 철거 및 보수보강공사를 진행해야 하는데 이 부분의 공사비가 만만치 않습니다. 최근에는 신축보다 리모델링 공사비가 더 비싸지기도 하는데요. 역시 관건은 증가되는 일반분양 세대가 많아서 자신이 부담해야 하는 분담금이 줄어들어야 하며 그러기 위해서는 일반분양 세대의 분양가가 높아야 합니다. 따라서 서울 지역 중에서도 한강 이남 지역이나 도심 역세권 등에 자리한 단지가 리모델링 사업성이 있지 않을까 생각합니다.

향후에 리모델링 공사비가 더 낮아지고 수직증축 및 별동 증축을 통해 일반분양 물량이 늘어난다면 사업성이 좋아지므로 더 많은 지역에서 리모델링 사업을 진행할 수 있지 않을까요?

하지만 한 가지 분명한 사실은 리모델링 사업은 환경 부하를 줄여 친환경적이며 자원절약, 에너지 세이빙, LCCO2 저감 등 여러 가지 측면에서 우리가 후손들에게 물려줘야 할 사업임이 틀림없다는 것입니다.

다만, 리모델링은 신축아파트에 비해 위험하지 않으냐는 의문을 가지시는 분들이 많은데요. 기존 구조체와 신축 구조체를 연결하는 접합 기술 및 아파트 하중을 견디도록 하부에 보강파일 등의 공사를 통해 구조적으로 충분히 튼튼하고 안전하게 공사를 진행하고 있으니 안심하시기 바랍니다.

현재 정부에서도 ‘장수명 아파트 인증제도’를 통해 재건축 없이 리모델링만으로 100년 주택을 실현하고자 할 정도니까요. 국토해양부는 2015년 이후 사업승인을 받는 500가구 이상 아파트에 대해 ‘장수명 아파트 인증제도’를 실시하기로 하고  반드시 최소 등급 이상을 충족하도록 의무화하기로 했습니다. 또한, 최근 사회적 문제가 되고 있는 층간소음 저감을 위해 기둥식 구조 적용을 활성화하기 위해 가변성에 가장 많은 배점을 부여합니다.

다만 장수명 등급을 최우수·우수 등급으로 건설할 경우 기존 주택에 비해 초기 건축비가 10~20%가량 상승하는 문제가 있는데, 우수등급 이상 아파트에 한해 건설사에 용적률 등 건축기준을 완화해주고 조달청 입찰참가자격심사(PQ) 가점, 기본형 건축비 가산비용 및 설계비용 반영 등의 혜택을 부여하기로 했습니다.

또 이 주택을 분양받는 사람에게는 일본과 마찬가지로 취득세·재산세 등을 감면해주고 리모델링 절차를 완화해주는 방안을 추진하기로 했습니다. 정부는 장수명 아파트 건설이 활성화되면 재건축으로 인한 사회적 비용을 줄이고 100년간 해체 없이 2회 정도의 리모델링으로 거주할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

재건축 없이 리모델링 2회만으로 100년 주택을 추구하면 전체 LCC 비용은 약 30% 줄어듭니다재건축 없이 리모델링 2회만으로 100년 주택을 추구하면
전체 LCC 비용은 약 30% 줄어듭니다

우리나라 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 1990년 22.7%, 2000년 47.7%에서 2010년 58%(818만 가구)로 급격히 늘어나고 있지만, 아파트의 물리적, 기능적인 건축수명은 선진국에 비해 크게 짧습니다.

영국의 경우 평균 수명이 77년, 미국은 55년인 것에 비해 우리나라는 27년에 불과합니다. 개인적인 견해로는 정부의 위와 같은 대책과 계획이 바로 현실에 반영되면 참 좋겠지만, 시장 상황이 먼저 개선되지 않고서는 당장 실현되기에는 어려워 보입니다.

앞으로 아파트 리모델링이 활성화되기 위해서는 더 좋은 기술과 더 좋은 정책 등이 선행되어야 하며 이런 기반이 곧 갖춰지길 기대해 봅니다.

글 삼성물산 건설부문 주택ENG팀(품질) 노승완 과장



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